Quan niệm về đất đai đô thị
Quan niệm về đất đai đô thị
Để xây dựng và phát triển đô thị, một yếu tố quan trọng hàng đầu là vị trí địa điểm và mặt bằng để xây dựng các công trình đô thị. Vì vậy, theo quan điểm chung đất đô thị là đất nội thành phố, đất nội thị xã, nội thị trấn, được sử dụng để xây dựng các công trình đô thị. Hoặc đất đô thị là diện tích đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để sử dụng vào mục đích phát triển đô thị.
Như đã trình bày ở phần quan niệm về đô thị hóa, quá trình đô thị hóa là quá trình phát triển đô thị, trong đó có ý nghĩa mở rộng ranh giới SDĐ đô thị thông qua biện pháp chuyển mục đích SDĐ từ các loại đất khác thành đất đô thị. Vì vậy quá trình đô thị hóa cũng chính là quá trình chuyển mục đích SDĐ của một số loại đất như: đất nông nghiệp, đất nhà ở nông thôn… sang thành đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình đô thị…. Tuy nhiên không phải cứ xây dựng và mở rộng các công trình đô thị mới cần phải chuyển một diện tích đất nào đó từ các loại đất khác thành đất đô thị. Có thể do xác định lại ranh giới hành chính của các khu đô thị, hoặc nhu cầu mở rộng diện tích đất đô thị theo định hướng phát triển của Nhà nước, mà có sự sáp nhập một phần diện tích đất vùng ngoại thành, hoặc vùng nông thôn vào đô thị. Ví dụ: Nghị Định của Chính phủ về việc thành lập mới các quận Tây Hồ, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai thuộc thành phố Hà Nội. Như vậy có một số diện tích đất vùng ngoại thành thuộc các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì đã chuyển thành đất đô thị, mà không nhất thiết phải chuyển mục đích SDĐ bằng việc xây dựng các công trình đô thị.
Từ các phân tích nêu trên, có thể có một khái niệm chung về đất đô thị như sau: đất đô thị là phần diện tích đất có giới hạn bao gồm đất liền, khu vực mặt nước và khoảng không gian được sử dụng để qui hoạch xây dựng thành phố như: xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị: xây dựng đường giao thông, mạng lưới điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, điện sản xuất, m¹ng lưới thông tin liên lạc, hệ thống cấp và thoát nước… quảng trường và các công trình công cộng, sông ngòi, công viên và diện tích đất dùng cho cây xanh môi trường, đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng và các mục đích đa dạng khác.
Đất đô thị có thể phân thành 2 loại:
– Đất đai thành phố: là đất nội thành, nội thị được sử dụng để xây dựng các khu đô thị, các khu công nghiệp thương mại dịch vụ và các công trình đô thị khác.
– Khu qui hoạch phát triển thành phố: bao gồm diện tích đất nông nghiệp, đất khu vực dân cư nông thôn lân cận ngoại ô thành phố và các loại đất khác nằm trong quy hoạch dự kiến chuyển thành đất thành phố.
Như vậy khu hành chính thành phố (hay còn gọi là đơn vị hành chính cấp thành phố): bao gồm khu vực nội thị và vùng ngoại thành (gồm các đơn vị hành chính cấp huyện nằm trong ranh giới hành chính của thành phố), nó là trọng tâm và là bộ phận chủ yếu của hoạt động quản lý của Nhà nước đối với đất đai trong quá trình ĐTH.
Theo quy định tại điều 1 Nghị định số 91/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc “Ban hành điều lệ quản lý qui hoạch đô thị”, đất đô thị bao gồm các thành phố, thị xã, thị trấn. Theo quy định này đất đô thị là diện tích đất nằm trong ranh giới hành chính của các thành phố, thị xã, thị trấn. Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị còn quy định: “Đất ngoại thành, ngoại thị đã có qui hoạch, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị”. Xét về gãc độ kinh tế chính trị, đất đô thị là loại đất chủ yếu được dùng để xây dựng và phát triển các công trình đô thị, đó là loại đất đã chứa đựng những khoản đầu tư lớn trong quá trình khai thác đất đai thành thị, vì vậy có sức sản xuất cao, có giá trị sử dụng rất lớn. Xu hướng phát triển và qui mô của đất đô thị liên quan chặt chẽ đến mối quan hệ giữa QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung, trong đó có sở hữu đất đai, được qui định bởi chế độ kinh tế chính trị xã hội. Theo quan điểm của chủ nghĩa Mác – Lê nin, đất đô thị là loại đất mang lại địa tô chênh lệch cao cho chủ sở hữu đất, trong khi phát triển đô thị là nhu cầu tất yếu của quá trình CNH, HĐH đất nước. Khi nói về đất đô thị, C.Mác viết: “Thật ra người ta có thể tập trung một nền sản xuất lớn trên một khoảng không gian nhỏ so với sự phân tán của thủ công nghiệp, và chính đại công nghiệp đã làm như vậy” [18-484]. Và khi nền sản xuất đại công nghiệp đã đạt đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc mở rộng sản xuất cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai” [18-484]. Đất đô thị cũng như các loại đất khác có nhiều đặc tính riêng có của đất đai: “ưu thế của đất là những khoản đầu tư liên tiếp có thể đem lại lợi nhuận mà không làm thiệt đến những khoản đầu tư trước. Ưu thế đó của đất đồng thời cũng bao hàm cả khả năng có những sự chênh lệch trong sản phẩm của những khoản đầu tư liên tiếp ấy” [18-484]. Đặc tính quan trọng này của đất có vị trí ảnh hưởng rất lớn đến vai trò QLNN về đất đai, đặc biệt vấn đề xác định giá đất.
Đối với những đô thị như thành phố Hà Nội, quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh ở cả hai khu vực nhằm đáp ứng yêu cầu của sự phát triển của đất nước.
